Wrigley-aftale: Barer, hustage får hjemmedrevne pauser på ejendomsskatter
Velkommen til Wrigleyville: Hjem for verdensmesteren Cubs - og nogle af Chicagos bedste tilbud på ejendomsskatter.
Tag Casey Moran's, en af de mest populære barer i det blomstrende kvarter.
For to år siden omklassificerede Cook County Assessor Joseph Berrios Casey Moran's fra kommerciel til boligejendom, efter at dens ejer, Kevin Killerman, skabte en lille lejlighed over baren. Det reducerede Killermans ejendomsskatter drastisk med 60 procent, hvilket har sparet ham for mere end $110.000 indtil videre.
En blok væk har Berrios på samme måde klassificeret en to-etagers bar kaldet Trace som beboelsesejendom, selvom en bartender der siger, at der ikke er nogen lejligheder på ejendommen. Det har sparet dets ejere for mere end 17.000 dollars i ejendomsskat i år.
Og familien Ricketts, ejere af Cubs og Wrigley Field, har sparet hundredtusindvis af dollars i skat på 10 lejlighedsbygninger kendt som Wrigley Rooftops. Alle er klassificeret som boligejendomme - selvom deres rooftop bleaching-virksomheder genererer langt flere indtægter end deres boliger, viser optegnelser.
Omkring Wrigley Field konkurrerer barer og restauranter om kunderne. Men når det kommer til ejendomsskatter, opererer de på ujævne spilleregler, har en hjemmesideundersøgelse fundet.
Cook County er det eneste amt i Illinois, der beskatter boliger mindre end kommerciel ejendom. Skattelettelsen udvides til tusindvis af bygninger, der omfatter både virksomheder og lejligheder, hvilket resulterer i lavere skatteregninger for deres ejere - samtidig med at det tvinger resten af amtets skatteydere til at betale mere.
Ingen steder er det mere tydeligt end i Wrigleyville, hvor ejerne af nogle bygninger har sparet så lidt som 16.000 dollars i ejendomsskatter i år og så meget som 175.000 dollars, fordi de har mindst én lejlighed i bygninger, der primært er afsat til erhvervslivet.
Dette er resultatet af en lov, som Cook County Board vedtog for 17 år siden på opfordring fra daværende assessor James Houlihan om at give ejendomsskattelettelser til mor og pop-virksomheder, der opererer i butiksbygninger i hele byen og forstæderne - primært bygninger, der er t større end 20.000 kvadratmeter og har ikke mere end seks lejligheder.
De bliver beskattet baseret på 10 procent af deres ejendoms anslåede værdi - det samme som ejeren af enhver bungalow eller hus i split-level i Chicago eller Cook County-forstæderne. Ejendom, der er klassificeret som erhvervsmæssig, beskattes af 25 procent af den vurderede værdi.
Det har ført til udbredte uligheder for ejendomsejere i Wrigleyville, hvor mange barer beskattes til den højere kommercielle sats, i nogle tilfælde endda da baren ved siden af er beskattet efter den meget lavere boligvurderingsformel.
Sun-Times undersøgte ejendomsskatterne på 65 bygninger med barer, restauranter og andre virksomheder omkring Wrigley Field. Vurderingsmanden har klassificeret 32 af dem som boliger, fordi de omfatter mindst én lejlighed - som ikke engang behøver at være beboet for at tjene skattelettelsen.
Samlet betalte disse 32 ejendomme $1,6 millioner i skat i år - omkring $2 millioner mindre, end de ville have betalt, hvis de blev beskattet som kommerciel ejendom, fandt Sun-Times.
Var loven aldrig blevet vedtaget, er det usandsynligt, at ejendommenes ejere ville have betalt de fulde 2 millioner dollars, da de utvivlsomt ville argumentere for, at nogle dele af deres bygninger skulle beskattes som kommercielle og andre som boliger. Alligevel ville de såkaldte split-vurderinger generere flere skatteindtægter fra disse bygninger, end der betales i øjeblikket, siger eksperter.
Ejendommene omfatter 13 lejlighedsbygninger langs Sheffield- og Waveland-gaden, hvor fans flokkes til hustage for at se Cubs spille. I løbet af de sidste par år har Ricketts-familien købt 10 af disse bygninger og betalt 872.933 dollars på dem i ejendomsskat i år - omkring 1,3 millioner dollars mindre, end de ville have betalt, hvis de blev klassificeret som erhvervsejendomme.
Tagbygningen med den største ejendomsskatteregning ejes af George Loukas, som også ejer den berømte Cubby Bear bar og administrerer tagbygningerne ejet af Ricketts-familien. Loukas betalte $188.756 i skat på sit tag i år. Det er en af kun tre tagbygninger, der beskattes som erhvervsejendomme, ikke boliger.
At behandle en virksomhed som et hjem i skattemæssig henseende er så lukrativt omkring Wrigley Field, at mange udlejere sparer mere på deres ejendomsskatter, end andre lokale virksomheder skal betale, herunder Luis Auto Repair, som ligger på den anden side af gaden fra boldgaden.
Karosseriværkstedets skatter er fordoblet i løbet af de sidste fem år, hvilket efterlader ejeren Luis Resendiz med en meget større skatteregning end mange af de travle barer. Han er nu i fare for at miste sin ejendom, fordi han ikke har betalt sin skat i de sidste to år, og skylder mere end $78.000 til et firma i Atlanta, der betalte hans forfaldne skat.
Få ejendomsejere i Wrigleyville ville diskutere forskellen i ejendomsskatter. Jeg ville tude med mig selv, hvis jeg talte med dig,'' sagde en virksomhedsejer til en journalist.
Ejendomsskatterne er steget så meget i kvarteret, at Ald. Tom Tunney (44.) siger, at han råder forretningsmænd til at følge hans eksempel. Han besluttede for flere år siden at flytte sin Ann Sather-restaurant med en halv blok til en butiksbygning med lejligheder ovenpå, så han kunne skære i skatten.
Når jeg taler med virksomhedsejere, har jeg forsøgt at uddanne dem om dette spørgsmål, siger Tunney. Jeg spørger dem: 'Kan I sætte en lejlighed ovenpå?'
Cook County har 13.984 ejendomme, der har butiksfacader med ikke mere end seks lejligheder. Firs procent af dem er i Chicago, og 1.087 er i Lake View Township, som omfatter Wrigley Field.
Evaluatoren har ingen mekanisme til at verificere eksistensen af lejlighederne i disse kommercielle bygninger, selvom Berrios talsmand Tom Shaer siger, at kontoret ofte får kopier af lejekontrakter, huslejeruller og andre dokumenter fra bygningsejere, der forsøger at overbevise assessoren om, at deres ejendomme er meget værd mindre end amtet skønner.
Laurence Msall, formand for The Civic Federation, en skattepolitisk organisation, stiller spørgsmålstegn ved amtets politik om at give skattelettelser til nogle kommercielle ejendomsejere, udelukkende fordi deres bygninger omfatter lejligheder, og siger, at flytningen skader alle andre.
Alle i skattedistriktet ender med at blive beskattet med en højere sats for den gave, der er givet til nogle ejendomsejere, siger Msall.
I henhold til Cook County-forordningen siger Shaer dog, at bedømmeren ikke har andet valg end at give den billigere boligklassificering til enhver erhvervsejendom, der omfatter seks lejligheder eller mindre, forudsat at bygningen er mindre end 20.000 kvadratmeter.
Pete Silvestri, en af Cook County-kommissærerne, der stemte for at reducere ejendomsskatterne på butiksbygningerne, der også indeholder lejligheder, siger, at forordningen aldrig var beregnet til at give skattelettelser til barer eller hustage i Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, siger, at amtsbestyrelsen bør genoverveje virkningen af forordningen.
For at gøre det kan det kræve en dybere analyse af de næsten 14.000 ejendomme, der er berørt af det.
Ingen af disse ting var hensigten, siger Silvestri. Det var for at hjælpe mor og popbutikker, der fejlede. . . at give dem nogle ejendomsskattelettelser for at konkurrere mod disse massive udviklinger.
Jeg kan garantere dig, at ingen bragte op på hustage eller succesrige barer, siger kommissæren og foreslår, at amtet giver opdelte skatteregninger, så erhvervsarealet beskattes mere end boligarealet.
Killermans bar er en af de få virksomheder, der betaler mindre i ejendomsskat, end den gjorde for fem år siden, da Cubs sluttede på sidstepladsen.
Ejeren af flere barer på North Side, Killerman, har også haft en andel i virksomheden, der sælger øl på Lollapalooza. Han brugte flere år på at sænke sine ejendomsskatter på Casey Moran's ved at indgive appeller for at sænke den værdi, vurderingsmanden placerede på ejendommen på 3662 N. Clark St., som amtet siger er værd 1,9 millioner dollars.
Hans held ændrede sig for to år siden, da han ansatte Steven Pearlman, en ejendomsskatteadvokat, der ligesom mange andre advokater, der søger skattenedsættelser fra Berriors' kontor, har bidraget til vurderingsmandens kampagnefond.
Pearlman indgav dokumenter til Berrios, der sagde, at Killerman havde en lille lejlighed på toppen af baren, et rum, der engang var blevet brugt som ejerens lounge.
Disse dokumenter viser, at en kvindelig ansat hos Casey Moran's lejede lejligheden for 700 dollars om måneden - en lejekontrakt, der sparede Killerman 51.751 dollars i ejendomsskatter, efter Berrios omklassificerede ejendommen fra kommerciel til bolig. Som boligejendom betalte Killerman $36.436 i skat sidste år, men han ville have betalt $88.187, hvis baren forblev klassificeret som kommerciel, viser amtets optegnelser.
I år betalte Killerman $39.834 i stedet for $99.586, en besparelse på $59.752.
Da en journalist besøgte lejligheden på tredje sal i barens tårn, svarede en kvinde på døren og sagde, at ingen boede der - og der var ingen lejlighed. Så lukkede hun døren.
Killerman lagde på reporteren. Hans advokat besvarede ikke telefonopkald.
En blok nord for Casey Moran's har ejerne af Trace, en lille to-etagers bar, fået betydelige reduktioner i ejendomsskatterne i årevis, fordi ejendommen er klassificeret som bolig.
Vurderingsmandens hjemmeside siger, at der er fire lejligheder i den 2.922 kvadratmeter store bygning, der ligger på en 2.100 kvadratmeter stor grund, selvom der ikke er synlige tegn på boligareal på ejendommen. Også en bartender fortalte Sun-Times, at der ikke var nogen lejligheder der.
Ejendomsejerne, Nathan Hilding og Jason Akemann, som driver flere restauranter i Chicago, svarede ikke tilbage på telefonopkald. Men deres advokat, Peter Issac, siger, at der faktisk er en lejlighed på ejendommen.
Der er en lille lejlighed bagerst i bygningen, siger Issac. Det har været der i årevis, før Trace købte det. Jeg tror ikke, der bor nogen der.
Alligevel siger Shaer, vurderingsmandens talsmand, at vurderingsmandens kontor har besluttet, at Trace skal omklassificeres til en kommerciel ejendom, hvilket ville få dens ejendomsskatter til at stige fra de 11.599 dollars, som ejerne betalte i år. Barens skat-fane ville have været $28.998, hvis ejendommen havde en kommerciel klassificering i år.
Vi takker for at gøre os opmærksomme på dette, siger Shaer. Med 1,85 millioner ejendomme i Cook County har vi lejlighedsvis brug for at modtage denne type information.
Efter flere års juridiske træfninger med ejerne af taglejlighederne langs Sheffield og Waveland, begyndte Ricketts-familien at opkøbe bygningerne i 2015.
De ejer nu 10 af de 13 tagbygninger og betaler 64,5 millioner dollars for alle fast ejendom og ikke-ejendomme aktiver, ifølge dokumenter indleveret til assessoren af advokatfirmaet Thomas M. Tully, en tidligere Cook County assessor, der repræsenterer Ricketts familie.
Alle 10 Ricketts bygninger beskattes som beboelsesejendomme, selvom dokumenter indgivet til amtet viser, at det meste af deres indtægter kommer fra forretningsdriften, ikke lejlighederne.
Rickettses, der opererer under navnet Wrigley Rooftops, havde billetindtægter på $6,4 millioner fra tagbarerne i de første seks måneder af 2016. Efter at have betalt skatter og udgifter viser dokumenterne, at tagvirksomhederne havde en nettoindtægt på $399.147 de første seks måneder af sidste år. år.
Lige over boldbanens højre feltmur ejer familien Rickettses to bygninger i 3617 og 3619 N. Sheffield, hvor seks lejligheder er godkendt som ferieudlejning af byen Chicago, og gæster skal betale byens hotelskat. Fungerer som Inn at Wrigleyville, og de natlige priser varierer mellem $329 for MVP-suiten med et soveværelse til $720 for Home Run Suite, som har plads til ni personer.
Selvom bygningerne drives som et hotel med en blomstrende barvirksomhed på taget, er ejendommene klassificeret som boliger. Så familien Ricketts betalte 161.622 dollars i ejendomsskat i år. Havde bygningerne været klassificeret som kommercielle, ville skatteregningerne have rundet 400.000 dollars.
Vurderingsmandens kontor vidste ikke, at lejlighederne i disse bygninger var udlejet som hotelværelser, før Sun-Times spurgte. Baseret på en gennemgang af partiets hjemmeside vil vi foretage yderligere undersøgelser vedrørende indtægtsstrømmen for denne ejendom, siger Shaer.
En talsmand for Ricketts-familien, Dennis Culloton, afviste at diskutere økonomien i Wrigley Rooftops. Culloton bemærker, at ferieudlejningerne begyndte under den tidligere ejer, og at alle bygningerne var blevet klassificeret som beboelse, da familien købte dem.
Vi har arvet alle vurderingsklassifikationer og vurderinger, da vi købte bygningerne i løbet af de sidste par år,'' siger Culloton. Klassificeringen er i sidste ende op til bedømmeren. Hvis det blev klassificeret som kommercielt, ville det være op til vurderingsmanden. Men der er andre spørgsmål om, hvordan det ville blive udlagt. Det er udlagt som beboelse.
Sammenlagt betalte Rickettses 3,5 millioner dollars i ejendomsskat i år: 2,2 millioner dollars på Wrigley Field; $430.739 på den nye kontorbygning og park ved siden af boldbanen og $872.933 på de 10 tagbygninger.
Kunhavigi: