Kan Pilsens historiske bygninger reddes uden at tvinge beboerne ud?
En sprudlende mistillid til byens tidligere administration og manglende samfundsengagement var medvirkende til, at Pilsens historiske udpegning mislykkedes.
Det foreslåede Pilsen Landmark District blev stemplet som en måde at holde strukturen i et historisk kvarter intakt, men da det kom til afstemning i Chicago City Council, troede mange, at det kun ville bidrage til gentrificering og skubbe mangeårige beboere ud.
Uger efter at afstemningen mislykkedes, leder modstandere og tilhængere af foranstaltningen nu efter løsninger, da kvarterets historiske bygninger forbliver meget udsatte for opportunistiske udviklere og den ødelæggende kugle.
Hvordan gik et forslag, der søgte at beskytte kvarterets beboere og dets arkitektur, galt? Hvordan blev historisk bevaring så stærkt forbundet med gentrificering, når forordningens tilhængere sagde, at det ikke var målet?
900 bygninger berørt
Det foreslåede Pilsen Landmark District ville have givet vartegn status til mere end 900 bygninger primært på 18th Street mellem Leavitt og Sangamon gaderne. Det ville have beskyttet bygninger bygget fra 1875 til 1910 i en række forskellige arkitektoniske stilarter, herunder Queen Anne, Victorian, Second Empire, Italianate, Gothic Revival og Worker Cottages.
Disse bygninger blev bygget som boliger og virksomheder for de immigranter, der længe har gjort Pilsen hjem. Kvarteret blev etableret tidligt af irske og tyske familier i 1840'erne, som senere blev erstattet af tjekkiske og slovakiske immigranter i 1880. I det sidste halve århundrede har nabolaget været Latino-flertal.
Preservation Chicago, en gruppe, der har forsøgt at redde historiske bygninger i en by, der er kendt for sin arkitektur, hævdede, at skabelsen af byens største skelsættende distrikt i Pilsen ville have beskyttet kvarterets imponerende bygninger og samtidig bremse gentrificeringen, da gamle bygninger ikke bare kunne rives ned og erstattes med dyre lejligheder til småkager.
Jeg tror ikke, vi har nogen reelle data om virkningen af skelsættende distrikter, hvad angår gentrificering, men vi ved, at det stabiliserer lokalsamfund, sagde Ward Miller, administrerende direktør for Preservation Chicago. Jeg er ikke sikker på, at du kan stoppe gentrificering. Men du kan bremse det, hvilket landmarking kan gøre.
En vartegnsbetegnelse tilbyder en række incitamenter til at lette byrden for bygningsejere. De inkluderer, at byen giver afkald på byggetilladelsesgebyrer for skelsættende strukturer, et fastfrysning af ejendomsskatten for dem, der bruger 25 % af ejendommens markedsværdi på restaureringsarbejde og en føderal skattefradrag.
Men da udnævnelsesstatus kom til afstemning, var det budskab tabt.
De, der var modstandere af den skelsættende betegnelse, betragtede forslaget som at sætte mursten og mørtel over arbejderklassens befolkning i Pilsen.
Et almindeligt omkvæd blandt bygningsejere, der var imod udpegningen, var, at det ville være for dyrt at følge de nye standarder, og at byreglerne var for indgribende.
Vi ønsker, at beslutningen skal træffes af os, sagde Mer Mansuria, ejer af Casa Indigo , 1314 W. 18th St., og andre ejendomme i området. Vi ønsker at være ansvarlige for at vide, at i vores nabolag, hvor vores penge og vores investeringer er, at det er os, der har ansvaret for, hvad der foregår der, ikke en tilfældig Chicago-bybestyrelse, der siger: 'Ja, det her går at være et vartegn nu.'
Anita Ayala, der har drevet Jazmin Flowers and Balloons i 28 år ud af bygningen, hun ejer på hjørnet af 18th og Loomis gader, gentog følelsen.
De ønskede at være ejere af disse ejendomme. De ønskede at træffe beslutninger om, hvad du må og ikke må, hvordan vi arbejder, og hvordan vi driver vores virksomheder og ejendomme, sagde Ayala på spansk.
Ayala var dog tilhænger af Ald. Byron Sigcho-Lopez' foreslåede nedrivningsmoratorium, som også blev nedstemt 10-6 af byrådets udvalg for zoneinddeling, vartegn og byggestandarder.
De ønsker at slå alt ned for at opføre ejerlejligheder, sagde Ayala og bemærkede, at hun har visitkort fra omkring 20 udviklere, der er kommet forbi hendes butik og spørger, om hun vil sælge. Jeg siger til dem: 'Giv mig 1 million dollars, så går jeg'.
De af os, der stadig er her, vi er meget forenede, og vi vil sørge for, at ingen støder ind.
Moises Moreno, der arbejder for Pilsen Alliancen, sagde, at organisationen for social retfærdighed var forblændet af forslaget og først fik kendskab til det næsten et år efter, at det blev indført i november 2018. Forslaget havde også opbakning fra tidligere borgmester Rahm Emanuel , som mange i Pilsen mener fremskyndede gentrificering, sagde han.
Det blev også støttet af eks-Ald. Danny Solis og kommissær for planlægning og udvikling, David Reifman, som var på vej ud af embedet .
Dette er noget, der havde Emanuels og Danny Solis' velsignelse, som burde være et rødt lys for nogen, og vi burde ikke på nogen måde forbinde os med dem, sagde Moreno. De tog en top-down tilgang i stedet for først blot at spørge samfundet, hvad de gerne ville se. Vi gjorde benarbejdet og spurgte - en storstilet vartegnsbetegnelse var ikke vejen for os.
Moreno sagde, at bygningsejere også frygtede ekstra omkostninger for at vedligeholde en udpeget vartegnsbygning. Byen regulerer det ydre af bygninger selv ned til typen af vinduer eller tagshingles, der anvendes. Det kan skabe konflikt, hvis nogen skal lave renoveringer af deres hjem, sagde han.
’Åben sæson’ for nedrivninger
Ward Miller, administrerende direktør for Preservation Chicago, sagde, at hans organisation blev involveret i ideen om en vartegnsproces i Pilsen i 2006, da kvarteret blev inkluderet på en advarselsliste udarbejdet af hans gruppe kaldet Chicagos mest truede områder. Han sagde, at målet var at opmuntre til en holistisk tilgang til at bevare ånden, udseendet, følelsen og kulturen i nabolaget.
Den plan endte på bagsiden indtil 2018, hvor byen genoplivede ideen og ønskede at gøre 18th Street til et skelsættende distrikt.
Mens Preservation Chicago var en fortaler for planen, indrømmer Ward, at der voksede en afbrydelse mellem nogle samfundsmedlemmer og byen. Han ville ønske, at der havde været en mere robust samtale, da virksomhedsejere og beboere blev mistroiske for det meste efter, at den sidste administration ikke gjorde meget for at engagere samfundet.
Han sagde, at det er uheldigt, fordi alle er enige om, at bygningerne skal reddes, men ikke på en måde, der skader beboerne.
Ironisk nok er vi alle på samme side, og vi skal bringe folk ind for at forklare, hvorfor vartegn er sikkert, sagde Ward.
Ward sagde, at byen kunne have gjort mere for at reducere nogle af omkostningsbyrderne ved at give ejendomsejere i distriktet en skatterabat på $1.500 eller ved at give afkald på visse gebyrer, men det budskab blev overdøvet af mistillid til tidligere ledere.
Bygningerne langs 18th Street blev beskyttet mod nedrivning, mens forslaget arbejdede sig igennem rådhuset. Men nu betyder rådets manglende godkendelse af udpegningen eller det seks måneder lange nedrivningsmoratorium, at udviklere ikke har nogen begrænsninger.
Det kan meget vel være åben sæson for nedrivninger, og der er ikke beskyttelse længere, sagde Miller. Vi er nødt til at stole på, at udviklere, der kommer til Pilsen, respekterer fællesskabet, men jeg er ikke sikker på, vi kan.
Søger efter en hurtig løsning
Byen hævdede, at et seks måneders nedrivningsmoratorium ville have sine egne omkostninger og ville kræve ansættelse af personale til at overvåge situationen. Den foranstaltning var også Ald imod. Patrick Daley Thompson (11.), fordi det dækkede en del af hans afdeling i East Pilsen.
Vi kunne have lavet et ændringsforslag på ordet for at sikre, at intet i 11. afdeling ville være inkluderet, men denne administration ville skynde sig at tage en afstemning, sagde Sigcho-Lopez. Jeg vil også sikre mig, at vi ikke skaber nogen konflikter, for jeg vil stadig virkelig gerne arbejde med naboer som Thompson.
Sigcho-Lopez sagde, at han har arbejdet flittigt på måder at beskytte sine vælgere på. En måde, sagde han, ville være at hæve procentdelen af billige boligenheder i Pilsen fra 20% til 30% af nybyggeri gennem byens Affordable Requirement Ordinance. Han arbejder også på en dekonverteringsbekendtgørelse, der vil tvinge bygherrer til at få en zoneændring, før de konverterer to- til seks-lejligheder til enfamiliehuse, hvilket har bidraget til befolkningstab i Pilsen .
Ideen var fantastisk, sagde Sigcho-Lopez. Hvem ønsker ikke at beskytte historisk arkitektur? Men det skal ikke gå på bekostning af folket.
I december borgmester Lori Lightfoot foreslåede bekendtgørelser at fraråde bygherrer, der erstatter små etageejendomme med enfamiliehuse i dele af Pilsen og på nogle blokke langs 606-stien på Nordsiden. I Pilsen vil forslaget beskytte bygninger langs 18thGade generelt fra Peoria Street og Newberry Avenue til Western Avenue.
Kunhavigi: